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- >主人のうつ病、入院…差し迫る住宅ローン
- >自宅と両親の家が同時に競売の申し立てを受けた…
- >身内の借金で、自宅の担保が差し押さえに。
- >2週間でのスピード売却。
その理由とは？
- 費用について
- よくある質問
本文のはじまりです
福岡の任意売却・競売物件取得サポートならestアドバイザリーサービス > 任意売却実績
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任意売却を成立させる為には､実に様々な問題が絡んできます。今回の案件もいくつもの障害がありましたが、どうにか無事に決済させる事ができました。
今回の物件は、既に競売の申し立てがなされており､入札期間も決まっていた案件です。
タイムリミットが迫る中での任意売却となりました。
タイムリミットが迫る中での任意売却となりました。
| ご相談者は会社経営者で、ご自宅とご両親の住む住宅の計2件の不動産を所有されておりました。しかし、事情があり、法的整理(破産)をすでに弁護士へ委任されていたのですが、このままでは2件とも競売にかけられてしまう…なんとか守れないだろうか？ というご相談からのスタートでした。 |  |
要約すると、ご自宅はご自分が建てられたこだわりの住宅でもあるし、奥様の為にも守りたい！ ご両親の住む住宅は、長年両親が住んでいたので、まわりの方々の手前、できれば競売は避けたい。というものでした。
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まずは、ご自宅から着手しました。 所有者様の希望は、「息子に買わせたい」というものでした。所有者が、息子さんにローンを組ませて、残債以下の低価格で買わせる事は、債権者に対して道義上不条理であり、ローンも親子間売買ですので、基本的に利用する事ができません。 その為、方法としては、(1)一旦、第3者に売却し、(2)そこから息子さんが購入するというスキームを構築するしかありません。 |
まずは、息子さんの事前審査です。
このスキームにおいては、最低限息子さんがローンが組める事が大前提です。
しかしながら、過去にクレジットの破損(延滞等)があり、ローンを組む事ができない事が判明。少なくとも5年はローンが組めない状態である事がわかりました。
ただ、物件は非常に良いものでしたので、弊社のお客様（投資家）に次のように提案いたしました。「 しばらくの間、利回り8％（諸費用を含めた実質）で保有して頂き、3〜5年を目途に、購入価格の110％で買い戻していただきます。」
このスキームで、弊社のお客様は、以下のメリットを享受する事ができます。
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・相場よりも安く購入。 （仮に他に転売しても損する可能性は非常に低い） ・資金のリリースと同時に、賃料収入が入る。 （銀行に預けているよりも確実に高利回りを確保） ・売却時にも、利益を獲る事ができる。 ・短期間（3〜5年のスパン）で資金を回転させる事ができる。 ・すべてのプロセス（賃貸管理〜売却まで）において 弊社が管理するので安心できる。 |
| ※滞納リスクについては、保証会社との契約を条件。ただし、このような案件の場合、借主（所有者）は、すべての返済がストップしている為、皆様が思うほど滞納リスクは無いのです。 | |
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弊社では、このような投資家様も随時募集しております。 困っている方を助ける事ができ、尚且つ、自己の投資メリットも安心して確実に享受する事ができます。詳しくは、お問い合わせください。 |
所有者からすると、以下のメリットがあります。
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・近隣の方にわからず、引き続き住み続ける事ができる。 ・転居先の確保、引越費用等が必要ない。 ・いままでの住宅ローン支払額よりも、少ない賃料ですむ。 ・他人の手に渡る事がなく、今後も安心して暮らす事ができる。 |
これらのスキームにより、債権者(金融機関)も任意売却が成立する為、処理が早く済み、競売よりも多く回収する事ができる。もちろん、弊社にとりましてもメリットがある為、関係人全てが喜ぶ事ができるのです。
ご自宅は、以上のスキームを利用して任意売却成立です！
ご自宅は、以上のスキームを利用して任意売却成立です！
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この時点で、「購入申込」が入りました。 債権者との交渉を開始しますが、すでに競売手続きの鑑定評価が提出されており、競売減価前の鑑定評価は750万円でした。 一方、購入申込額は鑑定評価を下回っており､交渉の難航が予想されました。第一順位は、全額配当確実の為､まず第二順位のF保証協会と交渉開始。 しかし、担当者が長期休暇！（時間がないのに・・・） |
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やっと、担当者と連絡が取れ、協議を開始しました。 予想通り､厳しい回答が・・・。それでも､近隣類似物件の資料や競売事例を集め、担当者に稟議をお願いしました。 |
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3日後無事に第二順位のF保証協会の承諾を得ることが出来ました。 すぐに､第三順位の債権者と交渉です。 |
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第三順位の債務については､連帯保証人がついているため､連帯保証人の承諾も必要でした。しかしその連帯保証人との連絡が取れません。 所有者の協力により､やっと連絡がつき､第三順位の債権者も承諾。次に､仮差押権者（※）との交渉を開始します。
※抵当権者でない、他の債権者が、物件売却時に、少しでも回収する事を目的としてつけるもの。任意売却の場合は、買主の為に、必ず抹消しないと、取引できないため、通常、仮差押権は、ハンコ代程度の回収が可能になります。
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仮差押権者の承諾を得ることが出来ました。 債権者の同意がすべてとれ､ようやく決済(取引日)の設定へ！ |
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所有者及び破産申請代理人の弁護士に報告したところ、現在破産申立中(破産管財人（※）が選任される案件)なので､破産管財人が選任されるまで、取引を待つよう指示を受けました。（時間がない…）
※破産手続が開始されると、破産者は自らの財産を管理処分する権限を失いますが、破産者がめぼしい財産を有している場合、それらの財産を清算・換金するとともに、債権者に対し、公平な分配をしなければなりません。そこで、破産者に財産があると、裁判所は破産管財人を選任（通常、裁判所に選任候補として登録されている弁護士）し、その手続に当たらせます。 |
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破産管財人の選任日が確定しましたが、なんと取り下げ可能日の2日前！破産管財人が選任されると、売却するためには、裁判所の許可が必要となります。 これでは、現実的に不可能だ・・・と一瞬、あきらめかけましたが、もうこうなったら破産管財人の選任前に取引を行うことを提案いたしました。しかし申請代理人の弁護士は反対しています。（もう無理だ…） |
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まてよ！破産管財人の選任日が決まっているという事は、その候補者が決まっているはず。最後のお願いと思い、申請代理人の弁護士に、破産管財人候補の先生へお願いをする事ができないか、再度、お願いを致しました。 熱意が通じ、破産管財人(予定)の弁護士に話を通していただき、破産管財人の先生と協議させて頂く事ができたのです。 事前に裁判所と打ち合わせをしていただき、選任と同時に、売却許可を申請していただく事に！ 時間がない為、決済日の段取りを設定。（取り下げ可能日の前日） しかし、また、新たな問題が！ 第一順位の債権者は窓口が東京で、福岡に出先機関もなく、抵当権抹消書類も弁護士・司法書士にも事前に預ける事もできません・・・というのです。だとすれば、事前に資金を立て替えて振り込み、取引日に間に合うように、抵当権抹消書類を郵送してもらうしかありません。 しかし、弁護士からは管財人選任前に、債務者名義で資金を振り込む事はできない！と言われてしまいました（当然といえば当然です…） こうなると、取引日の当日に送金するしかないのですが、それでは、抵当権抹消書類が間に合いません。「仕方ない！東京まで取りに行くしかない。」前日から上京し、当日の朝一番に送金し、書類を受け取り、10時半の便で福岡にもどれば、13時の取引に間に合います。（早速、エアの手配をするが、帰りの10時半の便が満席！この便以外に間に合う便はなく、キャンセル待ちでは危険すぎる。最悪の場合､関係者全員に迷惑をかけてしまう。） しかし、プレミアムクラスなら2席あいていました。この際、金額の問題ではありません。すぐに予約をしました。 |
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しかし、またまた問題が発生！裁判所より「第一順位の債権者が解散されており、現在は別のサービサーに移管されている為、登記簿上の債権者と返済先が相違するので、つながりを示す書類を添付せよ。」との事。通常、そのような書類は、存在しません。何度も説明するものの、分かってもらえない。 （あ〜全部手配済なのに！関係者に謝るしかない！）ダメかぁ… |  |
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破産管財人選任。裁判所に許可申請。（今日中に許可がおりなければ、取引できない。）夕方3時ころ、裁判所の許可下りて一安心するもつかの間、第一順位の債権者から、抵当権抹消書類を預かる為、最終便で東京へ向かいます。 |
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09：00 第一順位の債権者に送金 09：30 無事に「抵当権抹消書類」を受領、タクシーで羽田空港へ 10：30 羽田発、福岡行の便に搭乗 12：30 福岡空港に到着、地下鉄で天神に移動 13：00 取引開始。 無事に終了！(競売事件の取下完了) |
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これまで、数多くの任意売却に携わってきましたが、ここまで苦労した案件はありませんでした。（正直、何度もあきらめかけました・・・）
所有者様(債務者)、買主様及び仲介業者、また、交渉に応じていただいた債権者の皆さま、協力していただいた破産管財人の先生の為にも、任意売却のプロとして、プライドにかけて絶対成約させるという信念があったからこそ取引できたのだと思います。
また、今回の取引で学んだ事もあり、破産管財人が選任された場合、仮差押は、破産管財人の上申により、裁判所の職権で抹消できるのです。（破産法42条第2項）。しかしこの場合、買主への所有権移転後の登記抹消となる為、「仮差押」の登記が残った状態で、所有権移転をする事になり、買主への説明及び承諾も必要となるため注意が必要です。
これらの取引により、2件ともご希望通りの処理が完成しました。ご自宅は、リースバック方式（売却先からの賃借、将来買い戻す）、
ご両親のお住まいだった家は、競売ではなく、任意で売却。
しかも、買主様と交渉し、引越代30万円を捻出する事もできました。
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