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福岡の任意売却・競売物件取得サポートならestアドバイザリーサービス > 競売用語辞典(た)

競売用語辞典ー

代金納付

落札し、売却許可決定確定後、2ヶ月位後に入札金額から入札保証金額を控除した残金を支払わなければなりません。その他、必要な費用・書類を準備して裁判所に提出します。一連の手続を経れば、自己に所有権が移転します。同時に差押え、抵当権等の登記が抹消されます。この納付期日は「期限」であり、これを延期することは一部の場合を除きできませんので、資金計画を十分たて取り組むことが重要です。

代金納付期限通知書

落札し、売却決定確定後、1〜2週間位して「代金納付期日」を知らせる書面が裁判所から到達します。ここには、代金納付期日の日時・残代金(入札価格−保証金)・書類等が記載されています。これにしたがって代金納付の準備を進めることになります。

滞納管理費

マンションなどで競売不動産の所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。これについては基本的には、買受人が負担しなければならないので、事件記録および管理会社で確認を要します。

立会人

執行官が現地を調査する場合や、強制執行・保全処分を行う場合に、執行官に立ち会って、その作業内容を確認する者です。立会人は法律上の職務執行者ではありませんが、第三者が現場を見届け公正な執行官の職務遂行が確保されるように慣習上認められています。民間の私人であり公的機関ではありません。

短期賃借権

抵当権設定後設定された賃借権については、その用益権を保護しようとする趣旨の下、一定期間に限定して買受人に対抗できます。その保護される賃借権を短期賃借権といいます。山林以外の土地については5年、建物は3年です。期限の定めのない賃借権については、土地の場合は一切保護されませんが、建物については3年間保護されます。

ただ、実務上短期賃借権は競売妨害に使われているケースが多いことから、債権回収目的の場合等には、短期賃借権として保護されない場合もかなりあります。また、平成16年4月1日以降は民法改正により、新たに短期賃借権を設定もしくは既存の短期賃貸借を更新することはできなくなりましたので(平成16年4月1日時点で存在する短期賃貸借のみ有効期間内に存続するにすぎません)買受人にとって賃借権の設定時期は最重要確認事項です。

地代の代払いの許可

借地権付建物の場合については、借地権が存続していることが建物利用のためには必要条件となってきます。ただ、地代の支払い義務者である建物所有者は、
支払い怠っている場合がほとんどです。そこで、地代不払いによる借地権の消滅を回避するために、債権者が代わりに地代を支払うことを裁判所に許可してもらいます。この地代の代払いの許可がある場合には、一般的には借地権が存続すると考えていいでしょう。ただ、地主が借地権の存続について訴訟を提起している場合もあるので、注意が必要です。

長期賃借権

主として、売却の実施など現実的な処分を行います。執行官は各裁判所に所属しており、具体的な業務としては、売却実施のための準備(現地検分、入札書類受付、開札準備)、強制執行・保全処分の実行なども行います。

賃借権の登記

賃借権は通常、土地であれば建物の保存登記で、また建物であれば引渡で第三者に対抗できますから、賃借権を登記するということはまずありえません。にもかかわらず、賃借権を登記している場合は通常、競売妨害(債権回収目的)だと考えて下さい。

抵当権の同時設定の申出

従来、代金納付終了後職権で所有権移転登記と抵当権などの抹消登記がなされた後でなければ、金融機関から融資をうけるための抵当権は設定できませんでした。ところが、平成10年の民事執行法の改正で、所有権の移転と抵当権の設定の登記を同時に行いたい場合、代金納付の前にその申出を行うことで、同時設定ができることになりました。

このことにより、競売不動産の代金支払いのための融資が促進されるといわれていましたが、実際には都銀などは競売物件を一般ユーザーが落札しても、取り扱いしてないようです。今後改善の余地があると思います。

特別売却

競売不動産の中で、入札期間中に入札が1本もなかった物件については、福岡地裁の場合、開札期日の1週間後の翌日から(裁判所によっては一定期間という場合もある)、一定期間先着順にて購入申込みができる制度です。いわゆる「売れ残り」ですから、通常は売却基準価額が高かったり、問題物件である場合が多いのですが、中には運悪く入札されなかった物件が、特別売却に回る場合などがあり、こういった物件は稀にビジネスチャンスになることがあります。

当競売用語集は、株式会社ティーツーイーによって提供されています。
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