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福岡の任意売却・競売物件取得サポートならestアドバイザリーサービス > 競売用語辞典(は)

競売用語辞典ー

売却基準価額

平成17年6月27日以降の開札分から、これまでの最低売却価額が売却基準価額という名称になりました。買受申出保証額は、売却基準価額の10分の2とし、買受可能価額(売却基準価額を2割下回る価額)以上での買受申出が許されます。
(保証金:最低売却価額の2割)

売却許可決定の確定

開札後1週間後に売却決定不許可事由がない限り、「売却許可決定」がなされます。そこから1週間後、執行抗告がない限り売却許可決定がその翌日に確定します。確定すれば、代金納付の期限通知書が送付されてきます。

売却決定不許可事由

競売不動産を落札しても、この事由がある場合には売却許可決定がなされないものをいいます。その具体例としては・・・
’禺資格がない場合(未成年者・禁治産者・当該物件の債務者)、
買受能力がない場合(以前同事件の物件を落札したにもかかわらず代金納付をしなかった場合)です。

配当要求

債務者(所有者)の債権者が、当該競売不動産が売却された場合の代金から配当を受けるために債権の届出を行います。これを配当要求といいます。これ自体代行を行う業者の業務にとって重要というわけではなく、この配当要求できる期日が公告された場合には(これを配当要求終期の公告といいます)その公告された物件がいずれ競売になるということを知ることができるという点に意義があります。

よって、この配当要求終期の公告をみていち早く物件調査を行うこともできますし、任意売却の交渉も可能になり、これを利用して一般市場で売買をする不動産業者もいます。

破産管財人

債務者(所有者)が破産した場合に、通常弁護士が破産者の財産を管理することになり、その管理者のことを破産管財人といいます。事件記録の中でこの破産管財人が当該競売不動産を管理している旨の記載があれば、明渡し交渉は簡易に進むことが通常ですが事前に調査することが賢明です。

評価人

事件記録の中の不動産評価書を作成する者です。裁判所が選任しますが、通常不動産鑑定士が任命されます。通常競売物件の評価額は一般市場価格から40%減額してから、さらに物件の諸条件(賃借権の有無など)を算定して計算されます。

物件明細書

三点セット(事件記録)の一つで、裁判官の意見が記載されています。買受人が引受けなければならない権利内容、法定地上成立の有無、その他備考が記載されます。

不動産評価書

三点セット(事件記録)の一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。これを理解することで、物件そのものの価値を把握することができます。また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。

併用賃借権

債権者が抵当権設定とともに賃借権を設定する場合があり、これを併用賃借権といいます。これは、債務者の債務の弁済がなされない場合に占有を取得して債権回収の目的のために設定されるものであり、不動産本来の用益を目的としたものではありません。よって、短期賃借権として保護されないことが多いですが、転貸自由特約をつけて第三者に占有させているなど、実態確認は不可欠です。

保管金受領書

代金納付の手続きを終了した際に、代金を確かに納付しましたという証明になるものとして裁判所から交付されるものです。(通常でいう「受取証書」にあたるものです)。これによって、所有権を取得したという証にもなります。競売では落札した物件の領収書は発行されませんので、入札時の保証金を振込用紙などと一緒に保管金受領書もきちんと保管するようにしましょう。

保全処分

重なっているので省略します買受人がその権利を実現するために、予め一定の保全処置を講じます。所有者・第三者が不動産の価格を減少させ、また引渡しを困難にするときに、占有移転の禁止を命じたり、執行官にその占有を移転する命令を出してもらうよう裁判所に申立てを行います。また、競売妨害に備えて差押え債権者のための保全処分もありますが、手続きの煩雑などで、現実にはあまり見受けられませんません。これがなされている場合には、一応安心して入札を行えるということになるでしょう。

保全管理人

会社更生の場面で、更生申立から更生開始決定までの間、更生会社の財産管理を行なう人で、通常は弁護士が選任されます。更生開始決定がでると、更生管財人にバトンタッチします。

補充書

期間入札の対象となった物件が特別売却物件となった場合でもさらに購入希望者がいない場合には、改めて当該競売不動産を再評価して売却基準価額を設定し直します。この場合に、評価書を全て書き直すことも可能でしょうが、通常は、変更となった部分だけを「補充書」という形で作成します。一般的にはこの補充書が多ければ多いほど、以前入札されなかった物件か、何か問題がある物件ということが推測できるでしょう。

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